KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

Kentsel dönüşüm, şehirlerin daha yaşanabilir ve sürdürülebilir hale getirilmesine yönelik bir uygulamadır. 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun uyarınca, şehirlerde afet riski taşıyan alanların belirlenir ve yıkılma riski taşıyan binaların, devletin sağladığı yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç - vergi vb. avantajlarını da kullanarak yeniden yapılmasını kapsar. Bu hususta akıllara gelen en mühim soru ise bina güçlendirmesinin nasıl yapılacağı ve sonraki kentsel dönüşüme geçiş sürecidir.

Bu kapsamda öncelikle;

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARI ALINMASI, BUNUN İÇİN YAPILACAK TOPLANTI VE USULÜ

Eğer kat maliklerince riskli olduğu düşünülen bir yapı varsa ve kentsel dönüşüm sürecinden faydalanmak isterlerse 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 29/2 uyarınca usulüne uygun olarak (toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle) yapılan toplantıda oy çokluğu ile karar alınmasıyla başlayacaktır. Bundan sonra ev sahiplerinden en az birisinin gerekli evraklar ile kentsel dönüşüm yasalarınca inşaatı yapma konusunda yetkili bir firmaya başvurması ile kentsel dönüşüm süreci ile ilgili ilk adım atılmış olur.

Kentsel dönüşüm için yetkili firmadan kasıt görüşülen yüklenici firmalarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkili kılınması demektir. Bu süreçte görüşülen firmalardan fiyat teklifi alınır ve kat maliklerine sunacakları imkanlar değerlendirilir. Ardından çoğunluk için uygun olan bir firmayla anlaşma yapılması adına görüşme sağlanır.

2. YAPININ İNCELENMESİ VE SÜREÇ

Görüşmeler sonucunda başvurulan firma deprem risk raporu hazırlamalıdır. Deprem risk raporu hazırlanmasında gerekli incelemeler (karot alımı, statik proje, donatı tespiti vs.) yapılarak bu rapor hazırlanır. Bu raporun içeriğinde binanın doğal afetlere karşı riski tespit edilmektedir. Bunun sonucunda riskli yapı veya risksiz yapı ifadesi bulunur. Riskli yapılar kentsel dönüşümün getirdiği bütün kazanımları kullanmaya hak kazanırlar. Ancak dikkat edilmelidir ki risksiz olduğu tespit edilen yapılar bina sağlam demek değil, sadece Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamına girmediği anlamına gelir.

a. KAT MALİKLERİNE VE TAPUYA BİLDİRİM

Bu süreçlerin ardından ilgili idareye tapu durumları bildirilir. Tapu dairesi, bu bildirimi alır almaz konutun arsa kütüğüne "riskli yapı" şerhi ekler ve ayrıca ev sahiplerine bu durumu bildiren bir tebligat gönderir. Bu tebligatta, yapının riskli bir yapı olarak sınıflandırıldığı ve bu duruma 15 gün içerisinde itiraz edilmezse, 60 gün içinde yıkılacağı belirtilir.

b. KAT MALİKLERİNİN KENTSEL DÖNÜŞÜME İTİRAZ SÜRECİ

Tebligatın tebliğinden itibaren 15 gün içinde bu karara itiraz edilebilir. Ancak itiraz, sadece yapının yapısal sağlamlığına veya ilgili testlerin ve hazırlanan raporun uygunluğuna ilişkin usulsüzlük iddiasıyla yapılabilir. İtiraz hakkı, sadece tapuda yazan maliklere aittir dolayısıyla başkası tarafından bu itiraz hakkı kullanılamaz. Yapılan itirazın ardından, rapor ilgili idare tarafından Kentsel Dönüşüm Üst Kurulu'na gönderilerek incelenir.

3. KENTSEL DÖNÜŞÜME GEÇİŞ

Artık bundan sonraki süreçte (eğer itirazlar mevcutsa itiraz süreçleri sonuçlandıktan sonra) kat malikleri 634 s. KMK'daki usullere uygun şekilde toplantı yapar ve yüklenici firma kesin olarak seçilir. (KMK m. 29/2; toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle) Alınan karar apartman karar defterine kaydedilir.

Riskli yapıların yıkımı konusunda 2/3 çoğunluğun karar alması yeterli olur. (Yeni düzenlemeyle aşağıda bahsedileceği üzere karar yeter sayısında artık salt çoğunluk aranmaktadır.) Kararı kabul etmeyen veya toplantıda bulunmayan kat malikleri varsa onlara noter kanalıyla resmi bildirim yapılır. Yasal süre içinde bu değerlemeyi kabul etmeyen ev sahiplerinin sahip oldukları evler, açık artırmada satışa sunulur ve çoğunluk kararına katılmayanların hisseleri rayiç değeri üzerinden açık artırma ile 2/3 çoğunluğa satılır.Bu şekilde satılamayan hisseler ise Devlet tarafından değeri üzerinden kamulaştırılır.

4. KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARI ALINDIKTAN SONRAKİ SÜREÇ / MÜEAHHİT FİRMA VE KAT MALİKLERİ ARASINDAKİ SÜREÇ

Bundan sonra müteahhit ile noter onaylı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanır ve müteahhit firma yeni yapılacak konutun mimari, statik vb. hazırladıkları projeleri idareye teslim eder. Sonucunda da yapı ruhsatı alınır.

a. Devletten Kira Desteği

Kira desteği için İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvuruda bulunulması gerekir. Kira yardımı şehirden şehre farklılık göstermekle beraber 2023 yılı İstanbul için 24.4.2023 tarihinden itibaren 5.250 TL + 10.500 TL de taşınma yardımı şeklindedir.

b. Kira Yardımı İçin Gerekli Belgeler

• Başvuru Dilekçesi
• Kimlik fotokopisi
• Riskli Bina Olan Eski Tapu ve Arsa Haline Dönmüş Tapu Senedi fotokopisi ve Taşınmaza Ait Güncel Tapu Kaydı belgesinin Aslı
• Emlak Beyannamesi Bina Bildirim Belgesinin Aslı
• Elektrik, Su, Doğalgaz faturalarından birisinin aslı
• Nüfus Müdürlüğünden alınacak Adres Bilgileri Raporu Belgesinin Aslı
• Riskli Bina Tespit Raporu İnceleme Formu
• Tapu Müdürlüğünün Malik'e riskli yapı belirtme yazısı fotokopisi
• Yıkım Ruhsatı, Yıkım Tutanağı ve Yanan Yıkılan Yapılar Formlarının fotokopileri
• Ziraat Bankası IBAN numarasını gösterir belge

5. YENİ YAPILAN İNŞAATIN TESLİMİ

İskan alınmasıyla resmi tüm işlerinin bittiğini gösteren belge ile beraber kat maliklerinin tapularını teslim almasıyla sonuçlanır.

YENİ DÜZENLEMELER NEDİR ve KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNE ETKİLERİ NELERDİR?

• Yukarıda da bahsedildiği gibi 6 Şubat depreminden sonra gündeme gelen yasa tasarısındaki ilk amaç 6 Şubat depreminin gerçekleştiği alanlarda yıkılamayan binalarla ilgili yargı süreçlerini hızlandırmaktır. O yüzden normal süreçte ilk inceleme yapılması ve ardından yukarıda da anlatıldığı gibi kat maliklerinin itiraz etme süreci mevcuttu. Buna karşılık da itiraz edilen tarafların savunma verme süreleri vardı. Fakat yeni düzenlemeye göre usullerde ve sürelerde değişiklik yapıldı. Ancak bunlar sadece 6 Şubat 2023’te meydana gelen deprem ve akabinde meydana gelen depremlerinde etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olan hasar tespit raporlarına dayanılarak tesis edilmiş idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında uygulama alanı bulacak. Buna göre;

• İlk inceleme 10 günde yapılacak ve ardından dava dilekçesi verilecek. Sonrasında 15 gün içerisinde savunma yapılacak. Bu süre bir kereye mahsus en fazla 10 gün uzatılabilecek.
• Savunmanın verilmesi ya da savunma yapılmasa bile savunma verme süresinin sona ermesiyle dava son halini alacak. Bu davalar en geç 15 gün içinde karara bağlanacak. Kararın ardından da 15 günlük itiraz süreci olacak.
• İstinaf istemi en geç 2 ay içinde karara bağlanacak.

Dolayısıyla savunmalara karşı bir cevap verilememesi keza yine önceki süreçte yürütmenin durdurulması talebinde bulunulmasına itiraz hakkı mevcutken yeni düzenlemeyle yürütmenin durdurulmasına ilişkin verilen kararlara itiraz edilemeyecek olması hak arama ve hakkaniyete ne kadar uygun olduğu tartışılır hale geldi.

• Çıkan ihtilafların duruşmalı yapılması tarafların istemine ve mahkemenin takdirine bırakılıyor. Ara karar, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde, bunların tamamlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanması yeni düzenleme ile mümkün.

Böyle bir durumda akıllara gelen en önemli sorulardan birisi ise şudur; bu kadar kısa süre içerisinde 6 Şubat depreminde de yeni ve sözde deprem yönetmeliğine uygun olarak yapılan binaların bile yıkıldığını herkes görmüşken, bu deprem vesilesiyle çıkartılan yeni yasada insanların can güvenliği ve yaşam haklarını garanti altına alan kentsel dönüşüm sürecini hızlandırıp aceleci davranmak ne denli doğrudur? Bu durum gerçekten doğal afetler karşısında insanların hayatlarını güvenceye almaya yönelik midir yoksa gayrimenkul geliştirme süreci midir tartışma konusu haline gelmiştir.

• Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da bu madde hükümleri, bulunduğu aşamadan itibaren uygulanacak.

• İstanbul’da dönüşümü hızlandırmak için başlatılan “Yarısı Bizden Kampanyası” başlatıldı. Bununla ilgili başvurular e-devlet üzerinden de yapılabilecek olup fazla başvuru olması durumunda dönüştürülecek yapılar kura ile belirlenecek.

• Riskli yapıların yıktırılması konusunda bakanlığa verilen görev ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nca kullanılacak.

• Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

• Yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılacak." ve aynı şekilde "Bazı ev sahipleri veya kiracıların riskli yapı tespiti yapılmasını engellediği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade etmediği durumlarda kolluk kuvveti devreye girebilecek.

Bu da demektir ki kamu yararı ve insan hakları gözetilerek yapılması gereken kentsel dönüşüm sürecinin hukuk nazarında en temel haklardan olan mülkiyet hakkına polis gibi kolluk kuvveti marifetiyle müdahalesi mümkün hale gelecek.

• Kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek.

Yani süregelen oy çokluğu oranından farklı olarak (2/3) artık salt çoğunluk (%50 + 1 ) oy alınması ile tüm iş ve işlemler yapılabilecek.

Neticeten şunu belirtmeliyiz ki hukukta yapılan değişiklikler elbette çağın gelişmesi, teknolojinin ilerlemesi ve olağan koşulların yarattığı şartlar bakımından düzenlenmesi gerekmektedir fakat bunların hepsi hukukun güvencesi ve insan haklarını üstün tutma çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.

Av. Nisa KARAMAN